Co byste měli vědět o pronájmu prostor určených k podnikání

říjen 27, 2017

prostory k podnikaniV roce 2014 došlo k novelizaci občanského zákoníku. To s sebou nese i změny v nájmu. V tomto článku se zaměříme na některé změny v pronájmu prostor k podnikání. Došlo např. ke změně názvosloví. Nepronajímáme již nebytové prostory, ale právě prostor určený k podnikání.

Náhrada za převzetí zákaznické základny

Zajímavé je zavedení institutu “náhrady za převzetí zákaznické základny”. Pokud si nějaká osoba pronajme nebytové prostory k podnikání a vybuduje zde nějaký obchod, v případě, že dostane výpověď z nájmu a pronajímatel prostory poskytne někomu jinému nebo je sám začne využívat, bude mít původní nájemce právo požadovat náhradu za zákaznickou základnu, kterou zde vybudoval. 

Konkrétní příklad:

Pokud pronajímatel například vypoví smlouvu podnikatelce, která úspěšně provozuje květinářství, a sám zde začne podnikat ve stejném oboru, může původní nájemce požadovat náhradu za obohacení, které získá pronajímatel tím, že jsou zákazníci zvyklí do tohoto květinářství chodit.

Změny bez souhlasu a se souhlasem pronajímatele

Pokud by se podnikatel rozhodl přenechat své podnikání někomu jinému, a to včetně nájmu prostor v nichž podniká, je to nově možné s předchozím písemným souhlasem pronajímatele.

Souhlas pronajímatele potřebuje podnikatel také v případě, že si chce pronajaté prostory opatřit štítem, cedulí nebo podobným znamením. Souhlas může pronajímatel odmítnout pouze pokud pro to má vážný důvod. V případě, že ho podnikatel o souhlas požádá písemně a pronajímatel se do měsíce nevyjádří, má se za to, že souhlas udělil. Při skončení nájmu musí podnikatel cedule a jiná znamení odstranit a nemovitost uvést do původního stavu. Podnikatel se také může rozhodnout, že změní povahu svého podnikání v pronajatých prostorách. Platí ale, že se nesmí zhoršit poměry v nemovitosti a změna nesmí poškozovat
pronajímatele nebo nemovitost.

Jaké jsou možnosti výpovědi nájemce a pronajímatele?

Na rozdíl od nájmu bytu a domu je nájemce prostor určených pro podnikání chráněn více, pokud uzavře smlouvu na dobu určitou. Ve výpovědi nájmu uzavřeného na dobu určitou totiž musí být uveden výpovědní důvod, jinak je výpověď neplatná. Výpovědní doba je vždy tříměsíční.

Nájemce je oprávněn vypovědět smlouvu uzavřenou na dobu určitou z důvodů stanovených ve smlouvě, nebo z následujících důvodů stanovených přímo v novém občanském zákoníku:

  • ztratí-li nájemce způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen,
  • přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti a pronajímatel nezajistí náhradu, nebo
  • porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.

Pronajímatel je oprávněn vypovědět smlouvu na dobu určitou opět z důvodů stanovených ve smlouvě nebo z následujících zákonných důvodů:

  • má-li být prostor odstraněn či přestaven tak, že to brání dalšímu užívání, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo
  • porušuje-li nájemce i přes výzvu hrubě své povinnosti vůči pronajímateli nebo je-li po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb souvisejících.

Nájem uzavřený na dobu neurčitou mají obě strany právo vypovědět bez udání důvodu a v šestiměsíční výpovědní lhůtě. Pokud má však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční. Za vážné důvody mohou být považovány právě ty výše uvedené.